תמ"א 38 ופינוי בינוי
למשרדנו מוניטין רב בתחום המקרקעין וניסיון של למעלה מ-60 שנה. משרדנו עוסק בתחום המקרקעין על כל היבטיו ומייצג לקוחות פרטיים, יזמים, קבלנים וחברות שונות בתחום הבנייה.
לאורך שנות פעילותו הארוכות, משרדנו מייצג ומלווה פרויקטים בנייה רבים לרבות פרויקטים של פינוי בינוי, פרויקטים של תמ"א 38 (על סוגיו) וקבוצות רכישה. משרדנו מתמחה הן בייצוג יזמים והן בייצוג בעלי דירות והמקנה את הניסיון הנדרש לצורך ייצוג מקצועי ומקיף, המבטיח שמירה על זכויות לקוחותינו וייעוץ באשר לכדאיות הפרויקט עבורם.
שילוב הניסיון הרב של משרדנו בתחום המקרקעין עם היחס האישי והיכולות המקצועיות של עורכי הדין במשרדנו, מאפשרים לנו להוביל עסקאות רבות לסגירה מוצלחת בתוך זמן קצר על בסיס הסכמה רחבה מצד בעלי הדירות.
הסוגיות והשירותים הניתנים
ליווי ראשוני לבעלי הדירות
תהליך הליווי מתחיל בעמידה על זכויותיהם של הבעלים, עוד מהשלבים המוקדמים של המשא ומתן עם היזם/קבלן, עם גיבוש עקרונות העסקה, ובכל הנוגע לניסוח הסכם ההתקשרות מולו. בהמשך התהליך עורכי הדין במשרדנו מעניקים מענה שוטף לסוגיות משפטיות שיתעוררו מצד בעלי הדירות בקשר לפרויקט
תוכניות בנייה ופיקוח
קבלת תוכניות בנייה מהיזם, ובדיקת התאמתן להסכם שנחתם מול היזם, בטרם הגשה לקבלת היתר בנייה. סיוע בבחירת מפקח בנייה מטעם בעלי הזכויות תוך קבלת דוחות תקופתיים ומעקבה.
ליווי בדיווח העסקה לרשויות המס
ליווי דיווח עסקת רכישת הדירה למיסוי מקרקעין בהתאם לאופי העסקה ומסלול המיסוי המתאים ביותר עבור כל אחד מבעלי הדירות.
קבלת בטוחות לזכויות הבעלים
משרדנו יעמוד על הבטחת זכויות הדיירים עם פינוי דירותיהם, לרבות: קבלת ערבויות בנקאיות, ערבות ביצוע, ערבות בדק, ערבות דמי שכירות, קבלת פוליסות ביטוח, פיקוח על קצב מכירת הדירות החדשות על ידי היזם, , קביעת לו"ז מחייב לביצוע הפרויקט ולמסירת הדירות החדשות וכל אמצעי נוסף להבטחת זכויות הבעלים מרגע מסירת הדירות ליזם ועד לקבלת הדירות החדשות.
ייצוג וליווי יזמים וקבלנים
תהליך הליווי עוד מהשלבים המוקדמים של המשא ומתן עם בעלי הזכויות, גיבוש עקרונות העסקה, לווי בהליכי תכנון הבנייה ובדיקת התאמתן להסכם, תכנון וייעוץ מס בהתאם לאופי העסקה , ניהול הבטוחות לזכויות הבעלים, ערבויות בנקאיות, ערבות ביצוע, ערבות בדק, ערבות דמי שכירות, קבלת פוליסות ביטוח . בסופו של הפרויקט ביצוע רשום הזכויות כבית משותף או כל רשום אחר הנדרש בהתאם לאופיו של הפרויקט .
רישום זכויות בסיום הבנייה
בדיקה ובחינה של מסמכי רישום/תיקון בית משותף ותקנון, ולשם הבטחת רישום הזכויות, החזקה בנאמנות של ערבויות בנקאיות וכל מסמך אחר בהתאם להוראות ההסכם.
שאלות נפוצות בקרב לקוחותינו
בסוף שנות ה- 90 החליט משרד הבינוי והשיכון לצאת במדיניות של התחדשות עירונית במסגרתה מבקש משרד הבינוי והשיכון לשפר את מראה הערים השונות ולתת לאוכלוסיות מעוטות יכולות לשפר את תנאי מגוריהן.
מתחם פינוי בינוי הוא מתחם בו הוחלט לפנות את שטח הקרקע במתחם מתושביו, להרוס את בתי המגורים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים וטובים יותר שיעלו את איכות החיים בעיר ובשכונה עצמה.
בהמון מקרים פינוי בינוי מתבצע באזורים בהם האוכלוסיות הסובלות מבעיות סוציו אקונומיות. לדיירים הרבים בנכס אין הבנה בחוזים ובדיני מקרקעין ובשל כך הקבלנים מפעילים לחצים על מנת שיחתמו על החוזה.
בוחרים שטח ומכריזים עליו כמיועד לפינוי בינוי. לאחר מכן הדיירים או קבלן בנייה יכולים לפנות לוועדה המקומית להתחיל את הבנייה באזור, הקבלן נדרש להציג את תוכניות הבנייה שלו ולהעבירן לאישור מול הוועדה. נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים על החוזה. מרגע שקיימת ההסכמה הוועדה מאשרת את התוכניות, ניתן להתחיל בביצוע פינוי בינוי.
בזמן פינוי בינוי הנכם זכאים לתחלופה הולמת לדירה שלכם. בזמן הבנייה אתם מקבלים דיור חלופי והוצאות השכירות המשולמות על ידי הקבלן.
בישראל נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים) או בכינויו "הדייר הסרבן" בשנת 2006-תשס"ו. חוק זה, נועד לאפשר התמודדות יעילה עם מקרים בהם נעצר פרויקט פינוי בינוי עקב התנגדותה של קבוצת מיעוט מבין הדיירים, או אף דייר אחד. החוק קובע, שקיימת עילה להגשת תביעה משפטית מטעם הדיירים הנמנים על קבוצת הרוב, כנגד הדיירים הנמנים על קבוצת המיעוט.
במסגרת התביעה, יש באפשרות חברי קבוצת הרוב לדרוש מחברי קבוצת המיעוט תשלום פיצויים בגין הנזק הממוני שנגרם לכלל הדיירים בעקבות אי ביצוע הפרויקט ובהתאם לנסיבות הרלוונטיות.
ברגע עזיבתך את הדירה הישנה, כל תכולת הדירה תעבור יחד איתכם לדירה השכורה, ובכניסתך לדירתך החדשה תועבר בחזרה, על חשבון הקבלן המבצע את הפרויקט.
מרגע חתימת החוזה בין הדיירים לחברה המבצעת את הפרויקט ועד קבלת היתר הבנייה – בין 10 חודשים ל-12 חודשים. מרגע התחלת הבניה ועד הכניסה לדירה החדשה – בין 24 חודשים ל- 30 חודשים (תלוי בגודל הבניין).